Comprar um imóvel costuma ser a maior transação financeira da vida de uma família. São anos de economia, um financiamento longo e, muitas vezes, a realização de um sonho antigo. Justamente por isso, qualquer descuido pode sair muito caro. Um dos riscos mais subestimados está fora do imóvel em si: são os processos judiciais envolvendo quem está vendendo.
Um vendedor que responde a uma execução, a uma ação de cobrança ou a um processo trabalhista pode ter seus bens bloqueados. Se o imóvel for vendido no meio disso, a compra pode ser questionada na Justiça, e o comprador corre o risco de ver o negócio desfeito ou de enfrentar anos de disputa. A boa notícia é que boa parte dessa checagem pode ser feita em poucos minutos, de casa e sem custo.
O que este artigo aborda:
- Por que consultar os processos do vendedor
- Como consultar processos pelo CPF ou CNPJ do vendedor
- Construtora e incorporadora também merecem atenção
- Consulta online não substitui as certidões oficiais
- Monitorar até a escritura
- Cuidados importantes
- Informação antes da assinatura
Por que consultar os processos do vendedor
A lei brasileira protege credores contra a chamada fraude à execução. Em termos simples, quando alguém já está sendo cobrado na Justiça e vende um bem para escapar da dívida, essa venda pode ser anulada. O problema é que quem paga a conta, muitas vezes, é o comprador que agiu de boa-fé.
Por isso, antes de assinar qualquer compromisso de compra e venda, vale olhar com atenção para:
- ações de execução e cobrança contra o vendedor;
- processos trabalhistas, que podem levar à penhora de bens;
- execuções fiscais por dívidas de impostos;
- disputas de herança, divórcio ou partilha envolvendo o imóvel;
- pedidos de recuperação judicial ou falência, quando o vendedor é uma empresa.
Nem todo processo é motivo para desistir do negócio. Mas conhecer o cenário permite negociar com mais segurança, exigir garantias ou buscar orientação antes de dar o sinal.
Como consultar processos pelo CPF ou CNPJ do vendedor
O primeiro passo é pedir os dados completos do vendedor: nome, CPF e, se for empresa, o CNPJ. Se o imóvel estiver em nome de um casal, os dois devem ser pesquisados.
No JusConsulta, plataforma brasileira e gratuita de informação jurídica, é possível fazer uma consulta de processos pelo CPF do vendedor do imóvel em uma única busca. A plataforma identifica automaticamente se o dado digitado é um número de processo, um nome, um CPF, um CNPJ ou uma inscrição na OAB, e mostra os resultados com o tribunal, o tipo de ação, as partes e as movimentações em ordem cronológica.
A cobertura ajuda bastante nesse tipo de pesquisa. O JusConsulta reúne dados públicos de 91 tribunais em 27 estados, com mais de 94 milhões de processos. Isso importa porque o vendedor pode ter morado em outra cidade, ter uma empresa em outro estado ou responder a uma ação trabalhista longe de onde o imóvel está.
Construtora e incorporadora também merecem atenção
Na compra de imóvel na planta, o risco é ainda maior. Quem compra um apartamento que ainda vai ser construído depende da saúde financeira da construtora por anos. Uma empresa com muitas ações de clientes por atraso de obra, vícios de construção ou distratos mal resolvidos dá sinais claros de que algo pode dar errado.
Ao pesquisar a construtora pelo CNPJ, observe:
- O volume de ações de compradores, e se as reclamações se repetem;
- Se há processos trabalhistas em grande quantidade, o que pode indicar dificuldades para manter as obras;
- Se existem execuções fiscais ou pedidos de recuperação judicial;
- Em que fase estão os processos, se encerrados há anos ou ainda em andamento.
Vale também conferir a situação por tribunal. A lista de tribunais para consultar processos em todo o Brasil permite navegar pela Justiça Estadual, Federal e do Trabalho de cada região, o que ajuda quando a construtora atua em vários estados.
Consulta online não substitui as certidões oficiais
A pesquisa em plataformas como o JusConsulta é um excelente ponto de partida, rápido e gratuito. Mas, em uma compra de imóvel, ela não dispensa os documentos oficiais. Antes de fechar o negócio, o comprador ou o seu advogado normalmente reúne:
- a matrícula atualizada do imóvel, emitida pelo cartório de registro de imóveis, que mostra penhoras, hipotecas e outras restrições registradas;
- certidões dos distribuidores cíveis, criminais, federais e trabalhistas em nome do vendedor, emitidas pelos próprios tribunais;
- certidão negativa de débitos de IPTU e, em condomínio, a declaração de quitação das taxas;
- certidões de protesto, quando necessário.
A consulta online serve para identificar logo no início se há algo que merece atenção, antes mesmo de gastar com certidões ou dar um sinal. Se aparecer um processo relevante, o próximo passo é analisar o caso com um advogado.
Monitorar até a escritura
Entre a proposta e a escritura podem se passar semanas ou meses. Nesse intervalo, um processo novo pode surgir. O JusConsulta oferece monitoramento gratuito de CPF e CNPJ: depois de um cadastro sem custo, o usuário recebe um aviso por e-mail quando aparece um processo novo ligado ao documento acompanhado. É uma forma simples de não ser pego de surpresa às vésperas da assinatura.
Cuidados importantes
Ter o nome em um processo não significa que o vendedor fez algo errado. Ele pode ser autor da ação, pode ter um homônimo ou pode estar em um caso já encerrado. Por isso, confirme sempre pelo CPF e leia o contexto de cada processo. Ações de família, como divórcio e partilha, costumam correr em segredo de justiça e não aparecem em consultas abertas; nesses casos, a orientação de um advogado é ainda mais importante.
Desconfie também de pressa excessiva, de preços muito abaixo do mercado e de pedidos de pagamento para contas de terceiros. Golpes envolvendo imóveis são comuns, e a pressa é aliada do golpista.
Este texto tem caráter informativo e não substitui orientação jurídica. Em uma compra de imóvel, contar com um advogado de confiança é sempre o caminho mais seguro.
Informação antes da assinatura
Gastar alguns minutos pesquisando o vendedor e a construtora pode evitar anos de dor de cabeça. A consulta é gratuita, rápida e ajuda a transformar uma decisão importante em uma escolha bem informada.
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